台灣不動產投資協會

2024年09月
調查單位: 政治大學地政系 林左裕教授團隊
Email: tsoyulin@nccu.edu.tw
 

2024年第三季台灣CCIM商業不動產投資信心指數（ICI）調查的總平均指數為108.93點。與前一季相較下降9.27點（2024Q2：118.20）。

本次調查中，四項指標皆較2024年第二季下降（辦公室、店面、土地開發、總體經濟）。推測與央行貨幣政策有關。辦公室、土地開發及總體經濟仍為「偏向樂觀」之信心水準，店面則「偏向保守」。信心最高的指標為「土地開發」，在本次調查中為122.92點，相較前一季下降7.64點（2024Q2：130.56）；信心居次的指標為「辦公室」，在本次調查中為120.00點，相較前一季下降7.08點（2024Q2：127.08）；信心居第三的指標為「總體經濟環境」，在本次調查中為103.13點，相較上一季下降11.16點（2024Q2：114.29）；信心居第四的指標為「店面」，在本次調查中為89.69點，為本次絕對水準最低之指標，相較上一季下降11.21點（2024Q2：100.89）。

另因旅館較不屬於典型商業不動產，於本指數計算中並未將其列入總指數之計算，但仍對其進行調查及個別發布。「旅館」之投資信心在本次調查中為98.44點，較前一季下降9.89點（2024Q2：108.33），指數轉為「稍偏保守」。

而全台三大都會之土地開發信心指數均下降。其中南部地區信心指數最高，為131.25點，較前一季調查結果下降8.04點（2024Q2：139.29）；開發信心居次的地區為中部地區信心指數為121.25點，較前一季調查結果下降9.70點（2024Q2: 130.95）；至於北部，信心指數為116.25點，較前一季調查結果下降5.18點（2024Q2：121.43）。

另可將本指數分為短期（三個月）、長期（一年）之信心，短期之信心指數為108.49點，長期之信心指數為109.84點，兩者幾無差異，表示CCIM認為商業不動產短期或長期投資可能沒有太大變化。

主持本調查的政治大學地政系教授林左裕指出，受到央行「限貸令」的影響，銀行對不動產放款之集中度過高，使得對不動產總放款額已逼近銀行法第72-2條規定:「銀行辦理商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。」之上限，顯示出商用不動產之投資信心已受到房市過熱之資金排擠所影響，使得指數下滑，但辦公室、土地開發及總體經濟仍為「偏向樂觀」之信心水準，也呈現出商用不動產投資以「投報率」為主的基本原則，有別於房市炒作僅預期增值的手法與心態。

商業不動產 現金流持盈保泰

CCIM台灣不動產投資協會理事長林知延表示，2024年第三季，由於利率上升與電子商務的迅速發展，店面投資信心明顯下滑。消費者的購物行為越來越向線上轉移，使得實體零售業的壓力倍增，租金調整也未能有效提升需求。此外，國內外經濟的不確定性進一步降低了投資者對零售產業的樂觀預期。然而，在經濟環境波動與投資者謹慎態度的影響下，我們看到其他商業不動產領域如辦公室與土地開發，依然保持一定的信心水平。特別是土地開發方面，中南部的開發活動帶動了投資熱情，反映出整體商用不動產市場的強勁基本面。

在辦公市場方面，CCIM商用不動產投資師暨信義全球資產管理公司副總經理歐人彰指出，雖然辦公室的貸款仍然受到銀行法72-2條總額管制，但貸款成數並不像住宅設有門檻，本季指數較前季微跌約5.6%，總體心理性影響過度反應實質的限縮。

考量美國啟動降息基調，台灣總體利率展望對應寬鬆機率較高，對辦公室投資市場資金面應屬正面訊息；實質空間需求方面，歐人彰分析大台北區過往供需失衡及經濟景氣樂觀下空置低檔且租金看漲，於傳統商圈老舊更新、新發展區如南港、三重、新莊辦公建案投入，預期舊換新自用需求仍相當強勁，而在中南部商辦微型化趨勢，取代出租套房成為租金收益之投資目標，都值得繼續觀察。

在土地開發指標的表現上，CCIM投資師暨世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學認為，本次全台三大都會之土地開發信心指數均下降，主要原因為九月央行宣布升準並祭出第七波信用管制，加上當前銀行業者針對不動產放貸的態度明顯趨嚴，導致終端住宅產品因市場完全回歸自用型消費，致使住宅建案去化期間拉長，因此土地持有風險提高，雖央行會議後至今仍陸續有建商公告取得精華區土地，但整體預期今年第四季建商購地速度將逐漸趨緩。

部分開發商已逐步轉向尋求商用及工業土地，少部分保險公司因而轉為專注於此類土地開發的機會，施甫學點出如近期台灣人壽以逾137億元取得桃園航空城產專區土地，未來將採分期開發；國泰人壽以逾27億元取得桃園觀音區土地，預計將提供物流服務，皆可看出業者的開發策略正在轉型。

冠博法律事務所執行合夥律師暨CCIM台灣2025年理事長謝昆峯指出，從本次信心指數跌幅達7.8%來看，顯示中央銀行限貸令已讓市場對不動產發展轉持較為保守的看法，亦對先前發燒的房市產生降溫冷卻的效果。但房地產的購置是經濟活動的實質投資重要的環節，就像商業不動產的辦公室、廠辦或商場的投資購置，能夠創造更多的就業機會，對經濟做出實質貢獻，所以期待政府政策在打擊炒作的同時，也要審慎評估避免影響正常的經濟發展。

2024年06月
調查單位: 政治大學地政系 林左裕教授團隊
Email: tsoyulin@nccu.edu.tw
 

2024 年第二季台灣 CCIM 商業不動產投資信心指數（ICI）調查的總平均指數為 118.20 點。與前一季相較上升 5.24 點（2024Q1：112.97）。

本次調查中，四項指標皆較 2024 年第一季上升（辦公室、店面、土地開發、總體經濟）。顯示不論是對於辦公室、店面、土地開發亦或是總體經濟皆為「偏向樂觀」之信心水準。信心最高的指標為「土地開發」，在本次調查中為 130.56 點，相較前一季上升 4.12 點（2024Q1：126.44）；信心居次的指標為「辦公室」，在本次調查中為 127.08 點，相較前一季上升 7.26點（2024Q1：119.83）；信心居第三的指標為「總體經濟環境」，在本次調查中為 114.29 點，相較上一季上升 1.79 點（2024Q1：112.50）；信心居第四的指標為「店面」，在本次調查中為100.89 點，雖為本季最低之指標，但仍較前一季上升了 7.79 點（2024Q1：93.103），為上升幅度最高之指標。

另因旅館較不屬於典型商業不動產，於本指數計算中並未將其列入總指數之計算，但仍對其進行調查及個別發布。「旅館」之投資信心在本次調查中為108.33 點，較前一季下降 5.03 點（2024Q1：113.36）。與前季相同，仍維持在較高的信心水準，指數仍為「偏向樂觀」。

而全台三大都會之土地開發信心指數中，中部及南部地區呈上升趨勢，而北部呈現下降趨勢上升指數中，南部地區信心指數最高， 為 139.29 點，較前一季調查結果上升了 9.98 點（2024Q1：129.31）；開發信心居次的地區為中部地區信心指數為 130.95 點，較前一季調查結果上升 6.81 點（2024Q1: 124.14）；至於北部，信心指數為 121.43 點，較前一季調查結果下降 4.43 點（2024Q1：125.86），指數有所下降，然而依舊維持相對高信心水準，指數為「偏向樂觀」。

另可將本指數分為短期（三個月）、長期（一年）之信心，短期之信心指數為 117.36 點，長期之信心指數為 118.55 點，兩者幾無差異，表示 CCIM 認為商業不動產短期或長期投資可能沒有太大變化。

主持本指數調查的政治大學地政系林左裕教授指出，受惠於 AI 產業鏈持續加碼台灣投資的結果，對土地及辦公室空間的需求也水漲船高，其中南部與中部的土地也因供給較為充沛，符合產業需求，其信心指數高於北部。而股市衝破兩萬點後持續上攻的熱度，也反映在這次的總經環境指數上。

在土地開發指標表現上，CCIM 不動產投資師暨世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學認為，中南部土地開發指數持續上升，表示開發商對於中南部土地儲備渴望以及預期終端產品去化速度具高度信心，尤其台中、台南及高雄具產業發展軸帶引發住宅剛性強勁需求，促使開發商積極競標重劃區土地，甚至地上權住宅產品因所有權高漲而逐漸被消費者青睞。觀察後市，施甫學指出在短期低利率環境及貸款條件不變下，都市地區如六都、新竹以及有豐富產業發展的區域，因就業機會多且吸引人口移入，仍會推升居住與買房需要，若加上交通便利並有軌道運輸，具備此條件區域之土地市場仍可正面樂觀看待。

在辦公室指標方面，訪美月餘甫返台的 CCIM 不動產投資師暨毓聖資產董事長王聖鴻表示，台灣辦公室市場與美國情況大不相同，台灣辦公室信心指數已連續四季持續攀升，主因有五：首先是職場觀念不同，疫後美國遠距辦公或分時遠距已成為主流風氣，許多員工情願離職也不願舟車勞頓到辦公室實體上班。反觀台灣受制於傳統管理觀念，老闆仍要求員工到實體辦公室上班才安心，因而空間需求不僅沒有如美國般減少，還因台灣企業規模持續增長而增加。二來是台灣借貸利率持續維持低檔，在持有期間成本相對低廉下，企業購置辦公空間，成為對抗通膨的投資良方。三為法規鬆綁，投信投顧法修法已在立法院完成初審、進入黨團協商，嗣後基金架構不動產投資基金（REITs）開放在即，而 REITs 的主要成分就是辦公室，亦增添辦公室市場動能。再者加上台商資金持續返台，民間游資十分氾濫，惟投資管道相對有限，穩定收租的辦公室商品就成為現階段資金理想的停泊港。第五是近期台灣股市迭創新高，在股市獲利資金及因風險考量轉向房市效應下，辦公室成為企業及高資產人士的重要選項。

CCIM 台灣不動產投資協會理事長林知延表示，隨著各大央行結束緊縮周期並逐步轉向寬鬆政策，整體投資與總經的信心穩步上升，本季四項指標呈現「偏向樂觀」及上升的趨勢，其中，店面指標受惠於國內消費市場熱絡，業者積極拓展實體店舖，帶動信心顯著提升。

2024年03月
調查單位: 政治大學地政系 林左裕教授團隊
Email: tsoyulin@nccu.edu.tw
 

2024年第一季台灣CCIM商業不動產投資信心指數（ICI）調查的總平均指數為112.97點。與前一季相較上升5.90點（2024Q1：107.07）。

本次調查中，四項指標皆較2023年第四季上升（辦公室、店面、土地開發、總體經濟）。顯示不論是對於辦公室、店面、土地開發、或是總體經濟皆為「偏向樂觀」之信心水準。信心最高的指標為「土地開發」，在本次調查中為126.44點，相較前一季上升5.39點（2023Q4：121.05）；信心居次的指標為「辦公室」，在本次調查中為119.83點，相較前一季上升8.32點（2023Q4：111.51）；信心居第三的指標為「總體經濟環境」，在本次調查中為112.50點，相較上一季上升1.64點（2023Q4：110.86）；信心居第四的指標為「店面」，在本次調查中為93.10點，雖為本季最低之指標，但仍較前一季上升了8.23點（2023Q4：84.87）

另因旅館較不屬於典型商業不動產，於本指數計算中並未將其列入總指數之計算，但仍對其進行調查及個別發布。「旅館」之投資信心在本次調查中為113.36點，較前一季上升2.18點（2023Q4：111.18）。與前季相同，仍維持在「偏向樂觀」的信心水準。

而全台三大都會之土地開發信心指數中，北部、中部及南部地區皆呈上升趨勢。其中南部地區信心指數最高，為129.31點，較前一季調查結果上升了5.63點（2023Q4：123.68）；開發信心居次的地區為北部，信心指數為125.86點，較前一季調查結果上升10.07點（2023Q4：115.79）；中部地區信心指數為124.14點，較前一季調查結果上升0.46點（2023Q4: 123.68）。

另可將本指數分為短期（三個月）、長期（一年）之信心，短期之信心指數為112.46點，長期之信心指數為112.61點，兩者幾無差異，表示CCIM認為商業不動產短期或長期投資可能沒有太大變化。

CCIM台灣不動產投資協會理事長林知延指出，因應電價調漲預期會拉高通膨水準，故在三月的央行理監事會議中，決議升息半碼，以通膨來看，若過高屬於短期現象就還好，主要還是要以全年的通膨率為主。在土地開發信心指數中，在本季度的數據中連續兩季位居首位，其中以中南部為最高，顯示我們的發展漸漸往北部地區外的潛在地區移動，這對於整體不動產投資環境來說起到加分作用。

在零售市場方面，瑞普萊坊零售暨飯店不動產服務部資深總監暨CCIM投資師李誠慶表示，零售業的「體驗式經濟｣型態突破先前因疫情與電子商務推波助瀾造成「線上經濟｣一枝獨秀而實體店面大幅空置的現象，近二季度以來實體零售據點在商用不動產租賃與買賣需求逐漸加溫；由行政院主計處112年批發、零售及餐飲業經營實況調查報告中得知，年零售業營業收入之年增率為7.4%，而餐飲業之業營業收入之年增率達18.9%，品牌餐飲的據點擴充成為各商圈獨立店及百貨商場招商中之要角，好比總樓地板面積達3.62萬坪的台北大巨蛋SOGO CITY商場，其中D區(大巨蛋外圍餐廳)招徠的14家特色品牌餐飲將於今年六月開幕；而大型百貨業者如新光三越、遠東百貨、微風百貨在既有商場的櫃位改裝調整亦積極招徠國內外優質餐飲品牌。

在旅館市場方面，李誠慶指出國旅市場蓬勃，依觀光局統計，2023台灣旅宿業營收創新高仍漲價，國內觀光旅館每晚平均房價年增率達14.4%，旅宿業整體營收已超越疫情前表現，交通部觀光署今年訂定一千兩百萬人次國際觀光客來台目標；2023年起包含八里福朋喜來登酒店、台北漢來大飯店、宜蘭凱渡廣場酒店、台中勤美洲際酒店、日月潭力麗溫德姆、煙波花蓮太魯閣山闊館等優質酒店陸續開幕，國內與國際優質旅館品牌競相以多元產品型態插旗台灣北、中、南的都會及遊憩區域，將帶動旅館不動產買賣交易、土地開發與大面積旅宿不動產租賃市場。

A辦租金持續成長得益於日漸明朗的辦公室升級趨勢，企業對於遷往品質較佳地段更好的辦公大樓意願更勝以往。REMAX瑞麥地產顧問暨CCIM投資師劉慧華指出，近期辦公室市場上外國企業較本土企業在租賃策略上更顯積極，產業類別中以科技業及專業服務業的租戶較為活躍。2024年上半年將有三棟辦公大樓完工，台北市中心辦公室市場將增添約27,400坪的全新可租賃空間，尚屬可控的新供給總量體，面對日漸升溫的搬遷需求，市中心辦公室平均空置率將不致於超過6%。短期內多數房東在談判上仍保有相對優勢，然預估今年商辦租金成長幅度將縮小，主要由頂級商辦大樓的新租賃交易所帶動。

面對全球供應鏈重組，國際投資活動消長，在新南向國家不動產市場方面，吉家網不動產國際事業部執行長暨CCIM投資師劉清痕指出，全球經濟充滿變數，通貨膨脹與地緣政治風險等因素都造成風險與機會相倚，使得新南向的不動產市場吸引國際資金進入。其中，以經濟高速成長聞名的越南吸引了無數目光，值此同時投資者仍需警惕其利率上揚和房產供應過剩的隱患。另一方面，泰國的不動產市場相對成熟，擁有較穩定的投資環境，然而泰國近年來經濟增長力道放緩與政治不穩定可能會影響投資者的信心。菲律賓則因人口紅利及穩健的經濟增長而成為具吸引力的市場，菲國政府持續投資基礎設施，帶動不動產市場的發展，是相對低風險的投資選擇，惟需關注菲國的自然災害和社會貧困問題。劉清痕指出新南向國家多元又充滿機會，值得投資者關注與考量自身的風險承受能力，留意區域政治經濟情況，以確保投資的安全性和盈利潛力。

主持ICI指數調查的政大地政系林左裕教授指出，受惠於AI浪潮下相關產業股價屢創新高的｢財富效應」(wealth effect)激勵、以及對美國因通膨走低而將降息的預期下，商用不動產的投資信心與對未來經濟景氣的預期也反映在上升且樂觀的指數上。但值得關注的是，國內通膨將因電費補貼政策調整而呈上漲趨勢，未來利率走勢可能與美國反向而行。

2023年12月
調查單位: 政治大學地政系 林左裕教授團隊
Email: tsoyulin@nccu.edu.tw
 

2023年第四季台灣CCIM商業不動產投資信心指數（ICI）調查的總平均指數為107.07點。與前一季相較上升1.19點（2023Q3：105.88）。

本次調查中，三項指標較第三季上升（總體經濟、土地開發、辦公室）；一項指標較第三季下降（店面）。店面「偏向保守」，總體經濟環境、土地開發和辦公室「偏向樂觀」。信心最高的指標為「土地開發」，在本次調查中為121.05點，相較前一季上升1.23點（2023Q3：119.82）；信心居次的指標為「辦公室」，在本次調查中為111.51點，相較前一季上升6.78點（2023Q3：104.73）；信心居第三的指標為「總體經濟環境」，在本次調查中為110.86點，相較上一季上升6.13點（2023Q3：104.73）；信心居第四的指標為「店面」，在本次調查中為84.87點，為本季最低之指標，較前一季下降了9.39點（2023Q3：94.26）

另因旅館較不屬於典型商業不動產，於本指數計算中並未將其列入總指數之計算，但仍對其進行調查及個別發布。「旅館」之投資信心在本次調查中為111.18點，較前一季下降10.78點（2023Q2：121.96）。雖較前季有所下降，但仍維持在較高的信心水準，指數「偏向樂觀」。

而全台三大都會之土地開發信心指數中，北部和中部呈上升趨勢，南部地區則是些微下降。其中南部地區與中部地區信心點數同為最高，皆為123.68點，中部地區相對前一季調查結果上升2.06點（2023Q3：121.62）、南部地區相對前一季調查結果些微下降0.64點（2023Q3：124.32）；北部地區信心指數為115.79點，較前一季調查結果上升2.28點（2023Q3: 112.51）。

另可將本指數分為短期（三個月）、長期（一年）之信心，短期之信心指數為106.22點，長期之信心指數為106.33點，兩者幾無差異，表示CCIM認為商業不動產短期或長期投資可能沒有太大變化。

主持此信心指數調查的政大地政系林左裕教授指出，本季總體經濟指數較上一季上升，更趨於樂觀，主因係美國通膨壓力在俄、烏戰爭及以、巴戰火下奇蹟式趨緩，消費者物價指數(CPI)自今年年初之6.2%降至上月之3.1%，使得聯準會(The Federal Reserve Board)的鷹派態度趨軟，若未來降息，對金融市場及投資者將是利多消息。

CCIM台灣不動產投資協會理事長林知延指出，在整體市場都趨於暫停升息之際，投資環境、總體經濟指數都較為提升，仍須注意市場是否漸趨於貪婪，需更加小心。「辦公室」信心指標慢慢回到疫情前水準，先前的居家辦公策略看來是暫時畫上一個休止符，在店面租賃市場中，隨著來台旅遊人數上升，對商家信心增強，但若房東仍保持高租金水位，使商家望而卻步，在未來可能也只會徒增閒置店面，獲取長期且穩定現金流仍是上策。

在南部土地開發方面，華成國際管理顧問公司總經理陳清景表示，由於南部蛋黃區周邊土地供給少，且部分土地已成建商既有的儲備存量，而市地重劃冗長時程供給有限不敷土地標售去化速度，南部區域的土地供給並無法滿足在地與進軍南部開發商的推案需求，區域房價與土地成交價格皆屢創新高，高雄文山特區與大樂商圈住四土地每坪成交價已站上百萬且表現熱絡，在在說明本季南部地區土地開發信心指數為全國最高的情況與原因。

在北部店面市場表現上，誠忠不動產總經理黃耿彬指出租賃市場表現得較買賣市場好，由於在疫情之後，內需為主之社區型中小型店面的租賃市場己快速回升，買賣則因升息及政策壓抑房價氛圍下買賣雙方對價格的認知差距大，因此延緩了成交的速度。觀光型商圈除了內需人流支撐之外，受觀光客人數影響頗大，在疫情期間東區、西門町、士林夜市等重點商圈，若房東沒有降租而原租客選擇遷出，就會產生店面長期空置，或轉為短拍與夾娃娃機型態經營。疫後來台觀光客人數，繼2022年回升到574萬後，今年12月續升至600萬人次，較疫情期間大幅成長，增強了商家設店的信心。在租金表現上，各大商圈高總價租賃指標物件已陸續傳出成交的好消息，西門町及東區租金每坪月單價超過1萬元的成交物也在陸續增加。種種跡象顯示店面市場已逐漸恢復生氣，未來若來台觀光人數穩定上升回到千萬人次以上的水準，店面市場有望再現盛況。

而南部零售市場的表現，陳清景指出飽和的零售市場已對高雄地區產生商圈替換與廠商設點的市場轉移現象。台灣第一家美式量販店計畫搬遷，舊址將增加近五千坪的供給量；另大立百貨舊館引進高雄第一家唐吉訶德與全台最大MUJI無印良品旗艦店，其背後隱含的是四十年歷史的舊大立百貨的轉型退場 。零售市場恰與土地市場表現相反，高雄地區大型零售與小型店面市場是供過於求，由於商業空間的供給過剩，與近期國人瘋狂出國加上選舉影響需求，第四季南部店面表現較為弱勢。

在飯店市場方面，紅色子房瑞德資本董事總經理蘇明俊CCIM觀察，雖然飯店類的信心指數在疫情後回升，但實務上飯店業仍面臨缺工嚴重問題，故目前市場上對新飯店之開發投資案仍趨保守。而對於大型飯店集團如晶華、老爺，或者近年快速成長的敦謙國際，它們都選擇「輕資產」的租賃發展模式，買飯店建物不是他們的主要選項。因此從資本投資的角度，事先與這些集團約定租金與裝修交付介面後，再收購可滿足投資報酬率的飯店，是目前較可行的飯店投資模式。

健康長照地產在今年商用不動產市場中異軍突起，美商ERA副總經理邱宏吉表示，長照地產滿足了社會結構轉變下的智慧照護需求，國發會推估台灣將於2025年進入超高齡社會，台灣面臨少子化高齡化社會的挑戰，長照地產將成為關鍵領域，該投資領域除涉及硬體建設外，尚包含照護服務與醫療資源的整合，需要透過專業的規劃與管理來滿足特定族群的需求。對於商用不動產投資者而言，長照地產的發展趨勢與市場需求呼應，尤其在人口密集與醫療資源豐富的地區，其投資價值與潛力更為凸顯，這也引起大型建商、營造公司、金控公司紛紛投入，未來在政府推動資訊與數位核心戰略產業結合樂齡照護之下，長照地產在土地開發市場領域將展現出顯著成長潛力。

2023年9月

調查單位: 政治大學地政系 林左裕教授團隊

Email: tsoyulin@nccu.edu.tw

2023年第三季台灣CCIM商業不動產投資信心指數（ICI）調查的總平均指數為105.88點。較前一季上升5.45點（2023Q2：100.43）。

本次調查中，四項指標較第二季皆全數上升（總體經濟、土地開發、店面、辦公室）。其中店面「偏向保守」，總體經濟環境、土地開發和辦公室「偏向樂觀」。信心最高的指標為「土地開發」，在本次調查中為119.82點，相較前一季上升12.84點（2023Q2：106.98）；信心居次的指標為「總體經濟環境」與「辦公室」，在本次調查中皆為104.73點，總體經濟方面，相較前一季上升0.95點（2023Q2：103.78），接近「持平」水準；而辦公室則在接連兩季的下跌後，於本季觸底反彈，較前季上升4.15點（2023Q2：100.58）。信心居第四的指標為「店面」，在本次調查中為94.26點，為本次最低之指標，較上一季上升3.85點（2023Q2：90.41），仍維持在保守的信心水準。

另因旅館較不屬於典型商業不動產，於本指數計算中並未將其列入總指數之計算，但仍對其進行調查及個別發布。「旅館」之投資信心在本次調查中為121.96點，較前一季下降5.08點（2023Q2：127.04），指數雖較前季為低，但仍維持在樂觀的信心水準。

而全台三大都會之土地開發信心指數皆呈上升趨勢。其中南部地區信心點數最高，為124.32點，相對前一季調查結果上升18.51點（2023Q2：105.81）；其次為中部地區，信心指數為121.62點，相對前一季調查結果上升11.15點（2023Q2：110.47）；北部地區信心指數為113.51點，較前一季調查結果上升8.86點（2023Q2: 104.65）。

另可將本指數分為短期（三個月）、長期（一年）之信心，短期之信心指數為104.90點，長期之信心指數為105.01點，兩者幾無差異，表示CCIM認為商業不動產短期或長期投資看法沒有太大差異。

主持此信心指數調查的政治大學地政系林左裕教授表示，因美國升息力道逐漸減弱，對商用不動產投資報酬率的要求也隨之紓緩，投資及對總體經濟之信心也緩步上揚。而隨著國內各區域軌道運輸之發展日益成熟，輔以T-Pass 定額月票方案鎖定交通成本，在產業進駐的加持下，對中、南部及蛋白區的投資信心有極高的助益。

CCIM台灣不動產投資協會理事長林知延指出，隨著各大央行升息利率接近頂峰，後續對升息看法也逐漸趨緩，在投資與總經的整體信心上已漸漸復甦，總體經濟環境、土地開發和辦公室「偏向樂觀」，在營造整體健康的環境下，ESG議題因應趨勢將更被重視，往綠色金融的融資、投資兩大方向來努力，在開發市場的同時，能以資金做為淨零排放的支持力量，並降低對環境、社會可能產生風險的投資部位，達到共進的平衡。

在土地開發市場信心指數方面，范之虹都市計劃技師事務所所長范之虹表示，2017年美中經濟脫鉤以來，隨著全球供應鏈重組，台商回台投資等三大方案吸引1781家企業，回台投資金額逾2兆新台幣，風行草偃下工業地產成為投資新寵，這幾年全台工業地產交易量與交易價格屢創新高。政府產業政策雖然訂有產業創新條例，來因應產業發展的需求，然而回國者眾，對產業用地需求急遽升高，一時洛陽紙貴，加以工業用地儲量不足，在設廠及資本競逐的結果，國內工業用地價格漲勢驚人，致使國內中小企業、工業4.0新創產業面臨工業用地供給及價格問題，設廠、擴廠或轉型均受到很大的阻力。依本季土地開發市場信心指數表現來看，國內土地開發市場因需求者眾，方興未艾未來可以預期工業用地價格將持續上升。2025年5月各縣市國土計畫法施行前，針對中小企業、工業4.0新創業業者，政府應有更親近產業用地政策，以減緩工業用地價格持續上升，影響我國中小企業、工業4.0新創業業者轉型契機。

在辦公室市場方面，資深商用不動產投資師曾柏祥表示，在連續兩季的下跌後，辦公室市場的信心指標出現反彈。辦公室市場的榮枯與產業需求基本面以及金融面的資金成本息息相關。疫情發生後，企業的異地備援推升了辦公空間的需求，然遠距工作型態的出現，又減少了工作場合的需求。而去年度美國聯準會的快速升息，雖然台灣央行升息幅度不若美國，但仍排擠國內投資人對辦公室產品的資金分配，使得今年前2季辦公室市場信心指數下滑至100的持平水準。而隨著升息進入尾聲，本季辦公室信心指標也止跌反彈，以中長期角度來看，辦公室主要的集中地台北市，在未來五年將有超過50萬坪的A級辦公室新供給進入市場。在這些新供給辦公室以新穎的設備與良好的管理吸引企業的情況下，預估台北市辦公室市場將出現大量搬遷與重新議價的情況，對租金水準與空置率高低，都將出現結構性的改變。

曾柏祥指出旅館指標從2021年第二季開始，反應解封後對旅遊市場的期待，也出現上升趨勢，甚至在前二季的調查中，旅館指標信心指數高居五項子指標之冠。但是，雖然國內旅遊盛行，國際觀光客卻無法回到疫前水準，甚至出現觀光逆差的情形。在缺少國際觀光客的情形下，高漲的旅館投資信心指標能持續多久，也是投資人需審慎思考的議題。

台灣不動產投資協會副理事長兼毅成建設股份有限公司董事長王大任表示，台灣房地產市場正經歷變化和挑戰。全球經濟的不穩定性是重要因素，會影響投資者的信心和購房意願，而平均地權條例的修法亦造成土地使用開發和經營策略的改變，進而影響到房地產開發項目的規模和盈利能力。王大任指出建照量減少的現象值得關注。建照量減少反映出開發商面臨土建融和餘屋貸款限制等壓力，致使他們採取減量經營策略，開發商已轉向興建商業和工業地產，特別是受惠於美中貿易戰和台商回流的工業地產，以因應企業擴張需求的增加。總體而言，台灣的房地產市場正在經歷變化，住宅市場的情況不如以前熱絡，而商業和工業地產可能躍為開發商的重點。政策、經濟環境和全球趨勢都可能對市場產生影響，投資者和開發商需要密切關注市場動向並謹慎規劃他們的策略。

2023年6月

調查單位: 政治大學地政系 林左裕教授團隊

Email: tsoyulin@nccu.edu.tw

2023年第二季台灣CCIM商業不動產投資信心指數（ICI）調查的總平均指數為100.43點。與前一季相較下跌2.76點(2023Q1：103.19)。

本次調查中，兩項指標下降(辦公室、店面），三項指標上升（總體經濟、土地開發、旅館）。店面「偏向保守」，總體經濟環境、土地開發和旅館「偏向樂觀」。在不計旅館的信心指數下，信心最高的指標為「土地開發」，在本次調查中為106.98點，相較前一季上升0.46點(2023Q1：106.52)；信心居次的指標為「總體經濟環境」，在本次調查中為103.78點，相較前一季上升5.95點(2023Q1：97.83)；信心居第三的為辦公室，雖仍呈樂觀程度，但已連兩季下跌，接近｢持平｣的水準(100.58點)信心居第四的指標為「店面」，在本次調查中為90.41點，為本次絕對水準最低之指標，相較上一季下降3.07點(2023Q1：93.48)。

另因旅館較不屬於典型商業不動產，於本指數計算中並未將其列入總指數之計算，但仍對其進行調查及個別發布。「旅館」之投資信心在本次調查中為127.04點，較前一季上升6.93點(2023Q1：120.11)，指數「偏向樂觀」。

而全台三大都會之土地開發信心指數僅中部地區呈上升趨勢，其餘二地區皆下跌。其中中部地區信心點數最高，為110.47點，相對前一季調查結果上升2.86點(2023Q1：107.61)；其次為南部地區，信心指數為105.81點，相對前一季調查結果下跌0.71點(2023Q1：106.52)；北部地區信心指數為104.65點，較前一季調查結果下跌0.78點(2023Q1: 105.43)。

另可將本指數分為短期（三個月）、長期（一年）之信心，短期之信心指數為99.69點，長期之信心指數為100.94點，兩者幾無差異，表示CCIM認為商業不動產短期或長期投資可能沒有太大變化。

主持這項調查的政大地政系林左裕教授指出，本季之總體經濟信心指數由上季之保守回升至樂觀，係反映出美國通貨膨脹率已自去年之最高點(超過8%)下跌至本季之5%，預期未來升息壓力將可紓解。而旅館投資之信心指數連續兩季最高，且本季比上季更為樂觀，可謂｢更上層樓｣，係延續疫情紓緩及解封後，因國門開放及國際旅遊解禁之故，國民於國內及外國人來台旅遊熱度上升，使得對旅館投資之意願增加，表示CCIM預期這個暑假對旅遊業將是個豐收的季節。

CCIM台灣不動產投資協會理事長林知延指出，本季三項指標呈現上升，其中，總體經濟信心指數較上一季增加6%，亦受到美國不論CPI或PCE等通膨指標方面皆呈現穩定下降的影響，預期未來升息已接近目標。依照最新公布的美國國家建築開發業協會(NAHB)HMI指數，上漲5點收55點，已呈現連續6個月收高，就房貸利率以及建商和開發商貸款融資成本而言，聯準會(FED)接近貨幣緊縮週期尾聲對未來的市況來說也是個好消息。CCIM台灣商業不動產投資信心的走向值得投資人繼續觀察與追蹤。

CCIM投資師暨瑞普萊坊副總經理吳紘緒指出，過去中部地區以台中七期市政中心做為主要房價指標，隨著北側水湳及14期區內等有漢神洲際購物中心、台中巨蛋園區等重大開發，而南側烏日高鐵特定區，受惠高鐵娛樂購物城與三鐵共構等利多加持，於重點區域呈現出優異的表現。政策面因平均地權條例及央行信用管制陸續推出，中部地區房市在整體成交量表現呈現萎縮現象，但中部地區產業鏈發展完整，加上重大建設與產業園區陸續推出，仍吸引土地開發商持續投資的意願。

CCIM台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯律師指出，本季旅館指標表現最為突出，旅館業經歷了疫情的嚴峻考驗，本季投資信心的上升反映了社會上看好旅遊市場的榮景，而著名飯店進行危老都更後，對未來供需上的變化值得繼續觀察。另外，土地開發指標雖些微上升，從發展軌跡分析本季仍處在相對低點，顯示觀望氣氛濃厚，在新修正平均地權條例即將上路的前夕，利空出盡抑或持續低迷，端視政府實際執行上的管制密度與落實程度而定。不過，危老都更實際上仍然是社會關注的議題，特別是都市更新議題，以目前政府用公辦都更為手段來落實地區再生為例，可視為政府對於都市更新政策的關注與支持，如果有相關投資機會仍值得繼續評估與投入。

2023年1月

調查單位: 政治大學地政系 林左裕教授團隊

Email: tsoyulin@nccu.edu.tw

2022年第四季台灣CCIM商業不動產投資信心指數（ICI）調查的總平均指數為113.98點。與前一季相較上升10.37點(2022Q3：103.61)。

本次調查中，兩項項指標下降(旅館、店面），三項指標上升（辦公室、土地開發、總體經濟環境)。辦公室、土地開發及總體經濟環境「偏向樂觀」，旅館和店面「偏向保守」。其中信心最高的指標為「土地開發」，在本次調查中為138.89點，相較前一季上升14.45點(2022Q3：124.44)；信心居次的指標為「辦公室」，在本次調查中為129.79點，相較前一季上升 7.29點(2022Q3：122.50)；信心居第三的指標為「總體經濟環境」，在本次調查中為112.49點，相較前一季上升23.88點(2022Q3：88.61)；信心居第四的指標為「店面」，在本次調查中為74.77點，為本次絕對水準最低之指標，相較上一季下跌4.12點(2022Q3：78.89)。

另外因旅館較不屬於典型商業不動產，於本指數計算中並未將其列入總指數之計算，但仍對其進行調查及個別發布。「旅館」之投資信心在本次調查中為86.82點，相較前一季下跌21.55點(2022Q3：108.33)，指數「偏向保守」，係因國外旅遊限制放寬，排擠國內旅遊需求使得投資減弱。

而全台三大都會之土地開發信心指數僅北部地區上升，其中南部地區信心指數最高，為148.15點，相對前一季調查結果上升7.04點(2022Q3：131.11)；其次為中部地區，信心指數為145.37點，相對前一季調查結果上升20.93點(2022Q3：124.44)；北部地區信心指數為123.15點，較前一季調查結果上升5.37點(2022Q3: 117.78)。

另可將本指數分為短期（三個月）、長期（一年）之信心，短期之信心指數為114.35點，長期之信心指數為115.41點，兩者幾無差異，表示CCIM認為商業不動產短期或長期投資可能沒有太大變化。

接受CCIM委託主持此指數調查的政大地政系林左裕教授指出，本季調查中個別指數雖多空互現，但在總經指標及土地開發樂觀預期的拉抬、以及辦公室需求的推升之下，使得本季整體的ICI指數較上季加溫且呈樂觀的局面。從總經指標觀察，可看出在美國11月期中大選後升息力道減緩，對總經有重振信心的作用。而產業進駐中、南部，也使得中、南部的土地開發信心指數高於北部。

范之虹都市計畫技師事務所所長兼好江山開發顧問有限公司總經理范之虹指出，自2017年Q4土地開發指數超過100點以來，一直維持在高檔，持續呈現樂觀的局面，此與全球供應鏈重組，臺商回流，臺灣扮演重要的智能製造及供應鏈有關，推估2023年土地開發仍可望在五項子指標中繼續名列前茅，但成長力道恐不若前兩年般的強勁。

有關旅館與店面的表現，超慧都更團隊執行長彭彥祥指出，國內旅館指數受到國外旅遊升溫的影響而較上一季下跌21.5點。店面指數微幅下修4.12，屬平盤整理格局，等待消費面好轉的春天到來。彭彥祥也看好土地開發的指數表現，研判2023年土地指數應該是帶動總體經濟指數上升的主角。

CCIM台灣不動產投資協會理事長林知延表示，呼應全球淨零趨勢，國家發展委員會已在2022年陸續公布「臺灣2050淨零排放路徑及策略總說明」、「十二項關鍵戰略行動計畫」，顯示低碳轉型已是我們必須要面對的挑戰，也是不動產投資的契機，面對節能減碳的趨勢，選擇智慧運輸導向的開發(TOD)區位加上具有穩定現金流的智慧綠建築，將是不動產投資優先考慮的標的。